Immobilienserie-6

Unser Expertentipp: Die geerbte Immobilie

Irgendwann tritt er ein – der Erbfall

Für manche Menschen kommt der Erbfall plötzlich und unerwartet. Andere hingegen wissen, dass ihnen in absehbarer Zeit eine Erbschaft ins Haus steht. In beiden Fällen sollten Sie gut vorbereitet sein – gerade in Bezug auf das Erbe „Immobilie“.

Streitigkeiten vermeiden

Um von vornherein Streitigkeiten zu vermeiden, sollte auf jeden Fall ein Testament angefertigt werden, damit das Vermögen erhalten bleibt und der Wille des Erblassers Berücksichtigung findet. Professionelle Hilfe und kompetenten Rat geben hier am besten Rechtsanwälte, bevorzugt mit der Zusatzqualifikation „Fachanwalt für Erbrecht“ oder auf dem Gebiet des Erbrechts qualifizierte Notare.

Auseinandersetzungen entstehen häufig, wenn eine Immobilie Teil der Erbschaft ist. In einem solchen Fall ist es ratsam, das Erbe zu Lebzeiten zuzuordnen und den Wert der Immobilie bereits zum Zeitpunkt der Testamentserstellung feststellen zu lassen. So kann der Wert des gesamten Vermögens in Bezug auf die Immobilie korrekt berücksichtigt und im Vergleich zu anderen Vermögenswerten gerecht aufgeteilt werden. Aber Achtung: Wenn die Testamentserstellung mehrere Jahre in der Vergangenheit liegt, sollte auch über eine erneute Bewertung der Immobilie nachgedacht werden.

Was ist vor der Testamentserstellung zu tun?

Vor der Testamentserstellung sollten Sie sich folgende Fragen stellen: Was ist die Immobilie wert? Wann sollte der Wert ermittelt werden? Und wer ermittelt diesen Wert marktgerecht?

Hierbei kann Ihnen ein Sachverständiger für Immobilienbewertung, ein qualifizierter Immobilienmakler oder aber die örtliche Industrie- und Handelskammer helfen. Bei der Beratung gibt es allerdings entscheidende Unterschiede: Ein qualifizierter Immobilienmakler teilt Ihnen hierbei in der Regel den am Markt realisierbaren Wert mit – er nimmt somit eine Marktwerteinschätzung vor und berücksichtigt hierbei die aktuellen Rahmenbedingungen sowie die Nachfrage- und Angebotssituation, weil er den Markt kennt. Ein Sachverständiger eignet sich ebenfalls, insbesondere ein vereidigter Sachverständiger ist hilfreich, wenn Erbstreitereien drohen, da er neben dem theoretischen Wissen durch An- und Verkaufsberatungen auch die regionale Immobilienbranche kennt. Ein Gutachter ermittelt in der Regel nach drei Verfahren: Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren und berücksichtigt hierbei in der Regel den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie.

Was Sie allerdings benötigen, ist eine qualifizierte Bewertung, so dass eine Ortsbesichtigung sowie eine Sichtung der zentralen und relevanten Unterlagen zwingend erfolgen sollte.

Das Bewertungsergebnis sollten Sie mit den potenziellen Erben besprechen und in diesem Zusammenhang auch die Werte für andere Vermögensgegenstände der Erbmasse (Schmuck, Antiquitäten usw.) festlegen. Damit können Sie spätere Streitigkeiten vermeiden. Auch die Hinzuziehung eines Steuerberaters kann zur vorsorgenden Planung sinnvoll sein.

Der plötzliche Erbfall

Was tun, wenn der Erbfall plötzlich und unerwartet eintritt, ohne dass es eine vorherige Immobilienbewertung oder testamentarische Verfügung gibt? Dann gilt für die Immobilie, wie auch das restliche Erbe, die gesetzliche Erbfolge. Hier helfen die vorgenannten Experten dann bei der Bewertung einer Immobilie zur Vermeidung von Streit unter den Erben. Ziel sollte immer sein, dem Streit zu entgehen – nicht nur aus emotionalen Gründen, sondern auch um Vermögensminderung zu vermeiden. Streitigkeiten bezüglich einer Immobilie und dem damit oft verbundenen anwaltlichen Rat kosten weitaus mehr als eine weitsichtige Planung vor dem Erbfall. Die Streitwerte sind, basierend auf dem Immobilienwert, meist sehr hoch. Das führt dann, aufgrund sehr hoher Verfahrenskosten, oft zwangsweise zu Immobilienverkäufen.

Tritt der Fall ein, dass keiner der Erben die Immobilie behalten möchte, sollte die Entscheidung für einen Verkauf gut überlegt werden. Neben der Wertermittlung spielen auch die Verkaufsmöglichkeiten und die Frage des richtigen Verkaufszeitpunkts eine entscheidende Rolle. Dabei kann Ihnen neben einem Sachverständigen ein qualifizierter und erfahrener Immobilienmakler helfen. In diesem Fall hätten Sie dann neben einer Wertermittlung auch Marktkenntnis und eine fundierte Beratung.

Sie kennen vielleicht den Spruch: „Haben Sie noch Familie oder haben Sie schon geerbt?“ Dies sollte und kann vermieden werden, um Vermögen zu erhalten, wenn Sie die richtigen Experten an Ihrer Seite haben – vor dem oder nach dem Erbfall.

Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

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