modernisierung und instandhaltung

Instandhaltung und Modernisierung von Immobilien

Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Recht häufig kommt es zwischen Mietern und Vermietern zum Streit, wenn Bauarbeiten an Haus und Wohnung vorgenommen werden. In der Praxis lassen sich Instandhaltungsmaßnahmen nicht immer klar von Modernisierungsmaßnahmen unterscheiden. Darüber hinaus hat der Vermieter auch Verpflichtungen gegenüber seinen Mietern, wenn es um die Ankündigung und Ausführung der anstehenden Arbeiten geht. Dem Gegenüber muss der Mieter auch gewisse Baumaßnahmen dulden und kann sich nicht immer dagegen wehren. Dazu einige Anmerkungen.

Was fällt unter eine Instandhaltung?

Allgemein gesagt fallen darunter alle Arbeiten und Maßnahmen, die dem Erhalt des gebrauchsfähigen Zustands von Haus und Wohnung dienen, sowie deren Nutzbarkeit gewährleisten. Darunter fallen zum einen optische Verschönerungen, wie beispielsweise das Neuanstreichen der Hausfassade oder das Verputzen von Rissen im Mauerwerk. Aber auch die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen muss jederzeit gewährleistet sein. Gibt beispielsweise der durchgerostete Heißwasserboiler seinen Geist auf, so muss der Vermieter umgehend diesen Mangel beheben. Ebenso müssen beispielsweise die Schäden von Unwetter zeitnah vom Vermieter beseitigt werden und fallen in den Bereich der Instandsetzung. Diese Maßnahmen sichern die Bewohnbarkeit der Mietwohnung und rechtfertigen keine Mieterhöhung. Allerdings muss der Mieter alle Maßnahmen, die der Instandsetzung bzw. -haltung dienen, dulden.

Was fällt unter den Begriff einer Modernisierung?

Hierunter fallen alle Maßnahmen, die entweder den Energieverbrauch senken oder den Wohnstandart der Immobilie deutlich anheben.

Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen

  • Anbau eines Balkons
  • Installation einer Wärmedämmung an der Außenfassade
  • Einbau einer effizienteren Heizungsanlage
  • Einbau verbesserter Isolierfenster

Nicht immer führt der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen freiwillig durch. Gesetzliche Regelungen, vor allem durch die Energiesparverordnung (EnEv), verpflichten Eigentümer in Teilen sogar, eine Reihe von Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Vor allem in den Bereichen Heiz-und Warmwasseranlage, Fassadendämmung sowie Hausisolierung gibt es eine Reihe an gesetzlichen Anforderungen, die erfüllt werden müssen.

Ablauf einer Immobilien-Modernisierung

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die anstehenden Modernisierungsmaßnahmen drei Monate vorher anzukündigen. Darüber hinaus muss der Vermieter auch über die Baumaßnahmen im Einzelnen informieren.

Inhalt einer Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

  • Welche Maßnahmen werden im Einzelnen durchgeführt
  • Wann ist der geplante Beginn der Arbeiten
  • Wie lange werden die Arbeiten in etwa dauern
  • Mit welcher Mietsteigerung ist voraussichtlich zu rechnen

Für die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen ist die Textform ausreichend und muss den Mietern zugänglich sein. Eine persönliche Adressierung ist nicht notwendig, ein gut sichtbarer Aushang im Haus ist ausreichend. Der Vermieter muss die Ankündigungsfrist zwingend einhalten. Wird die Frist nicht eingehalten, oder ist diese im Vorhinein überhaupt nicht erfolgt, dann müssen Baumaßnahmen auch nicht geduldet werden. In diesem Fall kann den Handwerkern der Zutritt zur eigenen Wohnung verweigert werden.

Generell müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden. In Einzelfällen kann der Mieter Modernisierungsmaßnahmen ablehnen, allerdings nur, wenn eine „nicht zu rechtfertigende Härte“ vorliegt. Diese zu belegen, gestaltet sich in der Praxis jedoch mehr als schwierig. In einer gerichtlichen Härtefallprüfung werden die Interessen des Vermieters den Interessen des Mieters gegenübergestellt und abschließend über eine mögliche Härtefallregelung entschieden.

Ist eine Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gerechtfertigt?

Grundsätzlich ja, wenn durch die Modernisierungsmaßnahmen der Wohnstandard deutlich verbessert und/oder eine deutliche Einsparung von Wasser- und Energieverbrauch erzielt wurde. Das rechtfertigt einen Aufschlag von 11% der anteiligen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete. Finden im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig Maßnahmen zur Instandhaltung statt, so dürfen diese nicht in die Gesamtkosten-Rechnung der Modernisierung einfließen. Ebenso sind eventuelle Fördermittel von den Modernisierungskosten abzuziehen.

Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Form einer Mieterhöhungserklärung schriftlich zugestellt werden. Darin muss transparent über die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahmen informiert und die dadurch geforderte Mietsteigerung begründet werden. Wichtig: Hat sich der Vermieter deutlich verkalkuliert und die tatsächliche Mieterhöhung weicht um mehr als 10% von der Prognose ab, tritt die Mieterhöhung erst nach 6 Monaten in Kraft.

Welche Rechte hat der Mieter während und nach den Modernisierungsmaßnahmen?

Grundsätzlich kann bei starken Beeinträchtigungen die Miete gekürzt werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn einzelne Räume nicht genutzt werden können oder die Belastung mit Schmutz und Lärm sehr stark ist. Ausnahme: Im Falle einer energetischen Sanierung besteht das Recht zur Mietminderung erst nach 3 Monaten. Eine Mietminderung sollte dem Vermieter immer schriftlich angekündigt werden und auch mit Fotos und Protokollen belegt werden können.

Wenn Modernisierungsmaßnahmen anstehen, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das Mietverhältnis kann in diesem Fall zum Ende des Folgemonats gekündigt werden. Ebenso besteht ein Sonderkündigungsrecht, wenn nach den Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung angekündigt wird. In diesem Fall kann zum Ende des übernächsten Monats das Mietverhältnis gekündigt werden.