Expertentipp Nr. 3 Immobilienserie

Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Expertentipp 2019 – Nr. 3
Teil 2

Im ersten Teil wurde dargestellt, dass die Nachfrage nach stationärer Pflege in den nächsten Jahren steigen wird. Beispielsweise geht die Studie der Gesellschaft für wirtschaftliche Strukturforschung GWS von einem zusätzlichen Bedarf von 160.000 Plätzen bis 2030 aus.

D.h. die Nachfrage ist sehr positiv zu betrachten, aber welche Risiken muss man beachten, wenn man in eine Pflegeimmobilie investiert?

Im Vergleich zu einer klassischen Wohnimmobilie – zum Beispiel einer Eigentumswohnung – sind folgende zusätzliche Punkte zu beachten:

Anschlussvermietung

Nach der Beendigung eines Mietvertrages könnte eine Anschlussvermietung nicht oder nur zu schlechteren Konditionen erfolgen. Bei einer Immobilie mit stationären Pflegeapartment erhält der Betreiber in der Regel einen Mietvertrag über 20 Jahre und zusätzliche Optionen für eventuelle weitere zwei mal fünf Jahre.

Monitoring

Zusätzlich sollte der Betreiber sich einem halbjährlichen Monitoring unterziehen, damit frühzeitig eine wirtschaftliche Schieflage des Betreibers erkannt wird und entsprechend gegengesteuert werden kann. Dieses Verfahren ist vergleichbar mit der einmaligen SCHUFA-Auskunft bei dem Start der Vermietung einer klassischen Immobilie. Das kontinuierliche Monitoring stellt damit eine regelmäßige SCHUFA-Auskunft dar.

Instandhaltung

Eine Immobilie ist regelmäßig zu pflegen und Instand zu setzen. Daher könnte sich der Zustand der Immobilie bei zu geringer Instandhaltung negativ auswirken. Hierbei ist bei einer Pflegeimmobilie darauf zu achten, dass ein sogenannter „Dach und Fach-Mietvertrag“ mit dem Betreiber abgeschlossen wird. Dadurch werden Instandhaltungsbereiche vom Eigentümer des Pflegeapartments auf den Betreiber übertragen, welches sich wirtschaftlich positiv für den Eigentümer auswirkt. Aber auch der Betreiber hat die Möglichkeit Investitionskosten auf den Bewohner des Pflegeapartments zu übertragen.

Indexklausel

Es wird mit zukünftigen Mietsteigerungen kalkuliert. Die klassischen Mietverträge sind mit sogenannten Indexklauseln versehen. D.h. dies ist sehr positiv, jedoch kann hier lediglich die Erfahrung der Vergangenheit zur Kalkulation der zukünftigen Miete dienen, die Indexklausel stellt aber keine Garantie oder Zusage für die Zukunft dar. Eine Veränderung der Inflationsraten in der Zukunft kann sich somit positiv wie auch negativ auf die Wirtschaftlichkeit bzw. die Rendite der Immobilie auswirken. Eine geringere Inflationsrate als die kalkulierte Erhöhung kann somit Nachteile in der Wirtschaftlichkeit für den Käufer ergeben.

Strukturen

Es handelt sich insgesamt um eine Immobilie, die auf die Bedürfnisse einer Zielgruppe „pflegebedürftige Menschen“ ausgerichtet ist. Hierbei erfolgt oft noch eine Spezialisierung nach verschiedenen Pflegegraden oder auch dem Alter der Menschen. Denn leider sind auch junge Menschen zum Teil auf Pflege angewiesen.

Meines Erachtens wird der Markt langfristig weiter wachsen. Gleichzeitig sollte man bei einem Investment aber auf die Struktur achten. Dabei sind insbesondere ganzheitliche und kombinierte Strukturen wie Kurzzeitpflege, Tagespflege, ambulant betreute Wohngemeinschaften, betreutes Wohnen und stationäre Pflege zu beachten. Denn oft ist es eine Abfolge, welche in der Regel mit der Tagespflege startet.

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Dr. Oliver Altenhövel
Dr. Oliver Altenhövel – Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA) – Vereinigte Volksbank Münster eG Tel. 0251 / 5005 5810