Tag Archives: Eigentumswohnung

Immobilie - schwer kalkulierbare Folgekosten

Expertentipp: Unerreichbar – Schwer kalkulierbare Folgekosten

Teil 4 : Unerreichbar – Schwer kalkulierbare Folgekosten

Hohe Preise und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

Wie in Teil 1 bis 3 bereits berichtet führen gestiegene Kaufpreise und Nebenkosten dazu, dass die Finanzierung, so Kaufinteressenten sie überhaupt bekommen, erheblich stärker ins Monatsbudget schlägt als früher.

Hinzu kommt: Wer sich eine Eigentumswohnung zulegen will, sollte wissen, dass ihm jederzeit Zusatzkosten wegen größerer Baumaßnahmen ins Haus stehen können, etwa, weil die Fassade gedämmt werden soll. Laut Umweltministerium Baden- Württemberg sind noch 70 Prozent der deutschen Eigentumswohnungen unsaniert. Aufgrund des Abstimmungsprozesses innerhalb der Eigentümergemeinschaft hängen Eigentumswohnungen bei der energetischen Sanierung hinterher. Von der Idee über den Beschluss der Eigentümer bis hin zur Ausführung dauert es oft Jahre, denn gerne werden derartige kostenintensive Sanierungen auch auf die nächste Eigentümerversammlung verschoben. Hinzu komme, dass in sanierungsbedürftigen Wohnanlagen aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren viele Eigentümer gealtert sind — und die wollten jetzt im Ruhestand kein Geld mehr investieren.

Meist haben die Eigentümer jedoch keine Wahl. Über die Energieeinsparverordnung (EnEV) zwingt sie der Staat zum Dämmen. So muss neu gedämmt werden, wenn auch nur zehn Prozent der Fassadenfläche beschädigt sind und saniert werden müssen. Die derzeit geltende EnEV 2016 macht die energetische Sanierung von bestehenden Wohnungen nicht per se teurer; aber weil es mit jeder Verschärfung weniger Ausnahmen gibt, trifft sie mehr Eigentümer.

Sanierungen werden immer teurer

Gemäß dem Statistischem Bundesamt sind Bauleistungen mit Wärmedämmung im Februar um 4,6 Prozent teurer als im Vorjahresmonat. Die Kosten für eine nachträgliche Fassadendämmung liegen bei rund 8.000 bis 12.000 Euro pro Wohnung. Inklusive Austausch von Fenstern und Heizung wären das 20.000 Euro, die Käufer schnell und oft auch überraschend belasten könnten.
Ob Marie und Stephan Muster bald sanieren müssen, steht noch in den Sternen. Die beiden sind seit Kurzem auf der Suche nach einem neuen Heim. Anfang des Jahres hatten sie beschlossen, dass sie sich gemeinsam einen Immobilientraum erfüllen wollen. Aktuell wohnen sie in einer 64-Quadratmeter-Wohnung in Münster zur Miete.

Das neue Traumhaus der beiden soll deutlich über 100 Quadratmeter Platz bieten. Zusätzlich will das junge Paar bleiben, wo es ist, weil dort die Freunde wohnen und auch die Arbeit und die Hobbies schnell erreicht werden könne. Da trifft es sich, dass sie im Internet schnell auf ein Immobilienprojekt gestoßen sind, das direkt im Viertel entstehen soll. Dort sind Reihen- und Doppelhäuser in modernem Design mit Flachdach geplant. Der Baubeginn der ersten Häuser soll bereits im Herbst starten. Das Paar verguckt sich sofort in die Immobilie. Wenig später sitzen beide beim Finanzierungsberater der Hausbank. Beide sind studierte Lehrer und arbeiten in der unmittelbaren Nähe. Bis 2020 werden beide verbeamtet, eigentlich ideale Bedingungen für einen Hauskauf. Denn die Geldhäuser achten mittlerweile penibel auf verlässliche Einkommen – Beamte sind in dieser Hinsicht eine sichere Bank.

Wohneigentum ist zum reinen Luxusgut avanciert: Die weiteren Gründe für diese Entwicklung und auch die Entwicklung bei den Eheleuten Muster erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Eigentumswohnung oder Mietwohnung

Vorteile einer Eigentumswohnung gegenüber einer Mietwohnung

Gut 80% der deutschen Bevölkerung hat den Traum, irgendwann in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Dabei spielt es weniger eine Rolle, ob es das klassische Einfamilienhaus mit eigenem Garten ist, oder ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung handelt. Da gegenwärtig so niedrige Zinsen wie nie zuvor beim Erwerb von Wohneigentum anfallen, lohnt es sich derzeit mehr denn je, einmal über das Thema Wohneigentum nachzudenken. Wer Wohneigentum beispielsweise in Form einer Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte allerdings einige Faktoren beachten. Dazu einige Tipps im Folgenden.

Für wen lohnt eine Eigentumswohnung überhaupt?
Unbedingt langfristig denken!

Wie ist es überhaupt um die persönlichen Voraussetzungen, besonders den finanziellen, bestellt? Wie viele Eigenkapital ist insgesamt vorhanden und wie viel soll in die eigene Immobilie investiert werden. In die selbstgenutzte Immobilie sollte möglichst viel Eigenkapital investiert werden, als Faustformel gilt 20 % und zusätzlich sollten noch Erwerbsnebenkosten durch Eigenkapital gezahlt werden.

Bei dem Immobilienkredit hängt es dann von den monatlichen freien Einkommensverhältnissen und dem Sicherheitsbedürfnis ab. Neben den früheren Immobilienkrediten mit einem „Festzins“ von 10 Jahren, gibt es heute auch Immobilienkredite mit einer Laufzeit von 15 bis 30 Jahren. Hierbei sind die Zinsen für die Laufzeit gesichert, jedoch hat der Kreditnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungszeit von 6 Monaten. D.h. nach eigenem Risikoempfinden kann die Laufzeit entschieden werden und vielleicht ist eine Darlehens-Kombination die beste Lösung.

Aber ein Immobilienkauf und die zugehörige Finanzierung sollten auch bei niedrigen Zinsen wohl überlegt sein. Sollten die Raten einmal nicht bedient werden können oder ist die eigene Anstellung nur befristet, dann kann es schnell zu Problemen bei der Ratenzahlung kommen, mit teils gravierenden Konsequenzen.

Auch sollte man bedenken, dass man sich mit einer Eigentumswohnung fest an einen bestimmten Ort bindet. Eine Mietwohnung lässt sich einfach kündigen, wenn beispielsweise aus beruflichen Gründen die Stadt oder Region gewechselt werden muss.

Die weitere Lebensplanung sollte man ebenfalls bedenken. Sind Kinder geplant? Je nach dem variieren Größe, Grundriss und Zimmerzahl – und letztendlich auch der Preis der Eigentumswohnung, enorm.

Eigentumswohnung oder Mietwohnung

Vorteile für Menschen, die urban wohnen und leben wollen

Was dem Einen das Haus im Grünen am Stadtrand ist, das ist für den Anderen die Eigentumswohnung in der City. Traditionell findet man Eigentumswohnungen vor allem in Zentrumslagen vor und in Stadtteilen, die an das Zentrum grenzen. Das liegt vor allem daran, dass Eigentumswohnungen vorwiegend von Menschen geschätzt werden, die zentral und urban leben wollen. Das Großstadtleben, eine gute Nahversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs sowie die gute Anbindung an den ÖPNV, geben hier den Ausschlag.Darüber hinaus sind Verwaltungseinrichtungen, öffentliche Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen üblicherweise im Zentrum von Städten konzentriert.

Großer Nachteil ist hierbei allerdings, dass vor allem in diesen Wohnlagen das Preisgefüge teils sehr hoch ist. In den letzten Jahren sind die Mieten in den Bereichen von zentrumsnahen Wohnlagen besonders stark angestiegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Altbau oder Neubau – quer durch alle Segmente sind teils überdurchschnittlich hohe Mietsteigerungen primär bei Neuvermietungen zu verzeichnen. Daher bietet es sich vor allem in diesem Zusammenhang an, sich einmal mit der „eigenen Immobilie“ zu beschäftigen. Denn so können die steigenden Mieten in zentralen Lagen durch eine langfristig angelegte Finanzierung besonders gut umgangen werden.

Hierbei sollte der erste Schritt eine qualifizierte Finanzierungsanalyse sein, um das Budget für die „eigenen 4 Wände“ VOR der Immobiliensuche zu kennen.

Spezielle Vorzüge einer Eigentumswohnung gegenüber einer Mietwohnung

Eine Eigentumswohnung ist nicht bloßer Wohnraum und ein Zuhause für die eigene Familie. Vielmehr haben der Erwerb und der Besitz einer Eigentumswohnung eine Reihe spezieller Vorzüge.
Vorteile einer Eigentumswohnung

  •  Unabhängigkeit von Mietsteigerungen
  •  Finanzierungskosten transparent und berechenbar
  •  Kostenbelastung niedriger als bei einer Mietwohnung
  •  große Gestaltungsfreiheit
  •  ausreichend Platz für die Familie und die persönliche Entfaltung schaffen
  •  materielle Sicherheit und Absicherung für das Alter
  •  kann als Geldanlage genutzt werden

Die Kosten der Immobilienfinanzierung sind transparent und exakt festgelegt. Unliebsame Überraschungen bei der Finanzierung sind so ausgeschlossen und die Kosten kalkulierbar. Langfristig amortisieren sich die Kosten des Erwerbs einer Eigentumswohnung. Die monatlichen Belastungen an Steuern und Nebenkosten liegen dann weit unter der Belastung durch gewöhnliche Mietkosten. Großer Vorteil ist hierbei auch, dass es keine Mieterhöhungen geben kann. Das stellt bei einer Eigentumswohnung einen einzigartigen Vorteil dar, denn diese sind zumeist zentral gelegen und die Mieten in jenen Lagen steigen für gewöhnlich überdurchschnittlich stark.

Bei der Gestaltung innerhalb der eigenen vier Wände sind dem Eigentümer fast keine Grenzen gesetzt. Umbauten, Einrichtung und Gestaltung der Wohnung obliegen einzig den Wünschen des Eigentümers.

Ein ähnlich gewichtiges Argument, das für eine Eigentumswohnung spricht, ist das der materiellen Sicherheit – vor allem im Hinblick auf das höhere Alter. Nicht selten ist das Hauptmotiv beim Erwerb einer Eigentumswohnung, dass diese als Absicherung für das Alter dienen soll. Andere nutzen eine Eigentumswohnung hingegen bewusst als Investitionsobjekt. In den Zeiten niedriger Zinsen kann die Vermietung der eigenen Eigentumswohnung teils beachtliche Renditen, zwischen 3 und 6%, erzielen – ein Spitzenwert in der derzeitigen Zinskrise.

Wie auch immer die Motive für den Erwerb einer Eigentumswohnung sein mögen, fest steht, dass Immobilien – trotz hoher Kaufpreise – bei den aktuellen Zinsen sehr interessante Wertobjekte sind – egal, ob selbst genutzt, oder als Gegenstand einer Weitervermietung.

Weitere Informationen zum Thema Immobilien, Finanzierung und Angebote gibt es hier.