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Unerreichbar – Die Banken verlangen mehr Sicherheit

Expertentipp: Unerreichbar – Banken verlangen mehr Sicherheit für Immobilienkredit

Teil 5: Unerreichbar – Die Banken verlangen mehr Sicherheit für den Immobilienkredit

Hohe Preise und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

Wie in den ersten Teilen bereits berichtet führen gestiegene Kaufpreise und Nebenkosten dazu, dass die Finanzierung, so Kaufinteressenten sie überhaupt bekommen, erheblich stärker ins Monatsbudget schlägt als früher.

Neue Richtlinien mit verschärften Bedingungen für den Immobilienkredit

Eine im März 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Bedingungen verschärft, unter denen Banken Baukredite vergeben dürfen. Die Kreditinstitute dürfen sich nicht mehr darauf verlassen, dass sie, falls der Kunde seinen Kredit nicht mehr bedienen kann, die Immobilie verkaufen können. Stattdessen sollen sie sicherstellen, dass Kunden ihr Darlehen dauerhaft schultern können.

Diese nachvollziehbare Regelung erschwert aber die Kreditvergabe an bestimmte Kreditnehmergruppen wie junge Familien wegen eines temporär zu niedrigen Einkommens oder an Senioren wegen der begrenzten Lebenserwartung.

Die Folge: Reduzierung der Geldmittel für den Immobilienkredit

Die Folge: Banken vergaben Mitte 2016 weniger Geld als Wohnungsbaukredit an Privathaushalte als im Vorjahreszeitraum – obwohl angesichts der gestiegenen Preise im Immobilienboom eigentlich ein Anstieg zu erwarten gewesen wäre. Mittlerweile hat sich die Kreditvergabe wieder etwas normalisiert. Im Mai hatte der Bundesrat einer gesetzlichen Nachbesserung zugestimmt: Bei Neubauten oder Renovierungen von Immobilien dürfen die Banken jetzt doch wieder auch den Immobilienwert als Sicherheit bei der Entscheidung für oder gegen die Kreditvergabe einbeziehen. Beim Kauf von bestehenden Immobilien bleibt es jedoch bei den verschärften Regeln.

Beleihungswerte und Kaufpreise

Die von den Banken berechneten Immobilienwerte hätten zudem wenig mit der Realität zu tun. Aus rechtlichen Gründen bei der Beleihungswertermittlung liegen die Beleihungswerte der Banken deutlich unter den tatsächlichen Immobilienkaufpreisen am Markt. Kunden müssten daher deutlich mehr Eigenkapital mitbringen, um vorteilhafte Kreditzinsen zu erhalten. Die Konsequenz: Selbst Bauherren mit guten Einkommen, etwa Doppelverdiener mit bis zu 5.000 Euro netto im Monat, könnten nicht mehr das erträumte Niedrigenergiehaus bauen, weil die Bank ihnen ohne Eigenkapital keinen Kredit für 500.000 Euro gibt. Vor zehn Jahren habe es solche Fälle fast überhaupt nicht gegeben.

Die engeren Finanzierungsbedingungen treffen auch das Münsteraner Paar Muster. Die beiden haben kaum Ersparnisse. Der Finanzberater möchte ihnen maximal eine halbe Million Euro Kaufpreis zugestehen. Bis zu 1.775 Euro müssten sie dann monatlich schultern, bei ihren Gehältern wäre das machbar. Das Traumhaus soll allerdings 550.000 Euro kosten, hinzukommen Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Unter dem Strich würden rund 620.000 Euro fällig. Der Finanzberater errechnet dafür eine monatliche Belastung von mindestens 2.200 Euro – und rät ab, zu wenig Puffer bleibe sonst für unvorhergesehene Investitionen oder Urlaube. Die Eheleute Muster entscheiden sich gegen den Traum vom Eigenheim – er ist erst mal verschoben.

Wohneigentum ist zum reinen Luxusgut avanciert: Die weiteren Gründe für diese Entwicklung erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Immobilienserie-7-Mietkauf

Unser Expertentipp: Mietkauf von Immobilien

Mietkauf von Immobilien – Vor- und Nachteil

Viele Menschen sehnen sich nach einem Eigenheim, doch oft fehlt das nötige Kapital. Kann Mietkauf hier Abhilfe schaffen?

Was ist Mietkauf?

Beim Mietkauf mietet man eine Immobilie, um diese dann zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die bis dahin erbrachte Miete wird in großen Teilen auf die zu zahlende Summe angerechnet. Ein kleiner Anteil der Miete wird als Zins für den „Kredit“ verrechnet. Dem Käufer wird die Kaufsumme vom Immobilienbesitzer mitsamt Zinsen gestundet und ein Preis ausgehandelt, der nach Ablauf der Frist und Gegenrechnung der bezahlten Miete fällig wird. Mietkauf geschieht immer zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Bank als Zwischeninstanz ist in der Regel nicht involviert.

Wie kommt der Mietkauf zustande?

Der Mietkauf kommt durch einen Mietkaufvertrag zustande, in dem alle Pflichten und Rechte der Vertragspartner geregelt werden. Der Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen, dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden. Meist muss der Mieter vor seiner notariellen Beurkundung eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Um diese Anzahlung des Kaufpreises zu leisten, können aber ebenfalls monatliche Ratenzahlungen vereinbart werden. Auch über ein Sondertilgungsrecht sollte verhandelt werden.

Wenig verbreitet!

Es stellt sich die Frage, wo beim Mietkauf der Vorteil gegenüber einer herkömmlichen Finanzierung des Kaufes liegt. Man sollte sich immer fragen, warum der Verkäufer „Bank spielen“ möchte. Schließlich gibt er dem Interessenten einen Kredit, der gegen Zinsen über einen bestimmten Zeitraum abgezahlt wird und setzt sich so dem Risiko aus, dass der Kaufinteressent nicht bezahlt.

Für wen ist Mietkauf sinnvoll?

Mietkauf kann eine sinnvolle Alternative sein, wenn man schlecht an Bankkredite herankommt. Beispielsweise gilt dies für junge Familien, die sich ein Eigenheim wünschen, denen aber das nötige Kapital für die Finanzierung fehlt. Junge Familien fahren aber in den meisten Fällen mit dem direkten Kauf besser. Man sollte darüber hinaus immer sicher sein, das benötigte Geld auch in dem vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu haben. Es handelt sich schließlich um eine verbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer. Bei einem klassischen Kauf wird gleichzeitig der Zinssatz und die Laufzeit auf die individuellen Bedürfnisse abgestellt. Das zukünftige Zinsänderungsrisiko liegt beim Käufer.

Lohnt der Mietkauf?

Die Frage, ob sich ein Mietkauf lohnt oder nicht, muss immer im Detail betrachtet werden. Schließlich spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Grundsätzlich sollten Sie sich zuerst die Frage stellen, ob Sie unbedingt im Eigentum wohnen möchten. Wenn sich ein Kaufinteressent zum Erwerb des Objektes entschieden hat, muss die jetzige und die künftige Liquiditätssituation unter die Lupe genommen werden. So kann man sich dann für das am besten passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden.

Wichtigste Voraussetzung ist dabei ein in der Höhe zur Monatsrate angemessenes Einkommen. Als Maßstab hierfür kann die zuletzt gezahlte Miete herangezogen werden. Wird sie problemlos verkraftet und ist die monatliche Rate des Mietkaufvertrages nicht viel höher als die bisherige Miete, dann ist die Rate tragbar. Die Monatsrate bleibt in der Regel über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert.

Mit der Zahlung der letzten Rate und der Zahlung des eventuell dann noch ausstehenden Restkaufpreises geht das Eigentum an den Mieter über. Falls kein Restkaufpreis vereinbart wurde, entstehen zwar in der Regel längere Rückzahlungszeiträume, aber dafür gibt es nach der letzten Rate keine hohen Kosten, die eventuell nicht aufgebracht werden können oder die andere Anschaffungen blockieren. Abschließend bleibt aber auch die Feststellung, dass relativ wenige Immobilien im Mietkaufmodell angeboten werden. Dies beruht vermutlich darauf, dass der Verkäufer das Risiko einer Bank eingehen muss oder selbst eine Finanzierung abzulösen hat.

Meine persönliche Meinung als Ihr Immobilienexperte vor Ort hierzu lautet: „Nutzen Sie die bewährten klassischen Formen: Kaufen oder Mieten!“

Mehr Information rund um die Immobilie

Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Mehr Info zum Thema Immobilie gibt es hier: https://www.volksbank-immobilien.info/

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

 

Den Immobilientraum wahr werden lassen- mit der Vereinigte Volksbank Münster eG

So wird der Immobilientraum wahr

Mit einer Baufinanzierung der Vereinigte Volksbank Münster eG

Der Immobilientraum von den eigenen vier Wänden ist heute aufgrund historisch niedriger Zinsen für viele Menschen realisierbar. Zwei Schritte zum Ziel sind dabei entscheidend. Zum einen muss man eine dem eigenen Bedarf und seinen Vorstellungen entsprechende Immobilie finden. Zum anderen muss diese sicher finanziert sein. Und dabei kommt es auf die Gestaltung der Baufinanzierung und die professionelle Beratung hierzu entscheidend an.

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