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VITA – Das neue Immobilienmagazin

Das neue Immobilienmagazin VITA – Wir leben Immobilien – von der Vereinigte Volksbank Münster ist fertig und steht Ihnen top-aktuell zur Verfügung.

Lesen Sie die erste Ausgabe direkt online als digitale Version oder erhalten Sie alternativ die Papierversion in Ihrer Volksbank-Filiale.

Vita steht für Volksbank – Immobilien – Trends und Aktuelles

In dem Immobilienmagazin stellen wir Ihnen als Immobilienabteilung der Volksbank unsere Dienstleistungen beim Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien vor und auch die Menschen, die für diese Leistungen stehen. Hierbei werden wir Ihnen beispielsweise unsere verschiedenen Veranstaltungen, die Baufinanzierung sowie die Vorteile einer guten Fotografie vorstellen.

Wunschimmobilie schon entdeckt oder Käufer bzw. Mieter schon erfolgreich gefunden?

Selbstverständlich finden Sie auch einen Auszug der aktuellen Immobilienangebote aus Münster, Telgte und dem Münsterland in unserem Magazin. Vielleicht haben Sie Ihre Wunschimmobilie schon entdeckt? Ansonsten lassen Sie sich mit Ihrem Suchprofil vormerken, damit Sie bei neuen Immobilien sofort angesprochen werden. Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, sind wir ebenfalls Ihr starker Partner an Ihrer Seite.

Und was verbirgt sich im Immobilienmagazin VITA hinter Trend und Aktuelles?

Auch hier haben wir bereits viele Ideen, für die 1. Ausgabe war die Zeit ein wenig knapp und wir möchten einen Spannungsbogen für die nächsten Ausgaben aufbauen. Der Anfang mit den Themen „Farbe“ und „Energieeffizienz von Kaminöfen“ ist bereits umgesetzt als Start für das Thema „Trend“.

Und Aktuelles? Mal wird es etwas Aktuelles aus der Volksbank im Immobilienmagazin sein, eine aktuelle Immobilie oder ein aktueller Trend aus der Baubranche. In der ersten Ausgabe ist es eine private Spendeninitiative, über die wir berichten und die wir unterstützen möchten.

Der Start für VITA ist gemacht und das Magazin wird weiter wachsen

Dr. Oliver Altenhövel
Dr. Oliver Altenhövel

Wenn Ihnen unser Magazin gefällt und Sie uns unterstützen wollen, dann melden Sie sich bei uns. Wenn Sie das „Leben“ unterstützen wollen, dann lesen Sie bitte den Beitrag „Aftermarket Unplugged – Ein Haus für Uganda“.

Ihr Dr. Oliver Alternhövel und das Immobilienteam der Vereinigte Volksbank Münster eG

>> Jetzt zur online-Version VITA – Wir leben Immobilien

Immobilien-Leibrente für verschuldete Senioren

Expertentipp 2019, Nr. 6:
Jeder Vierte schafft es nicht, sein Eigenheim abzubezahlen

23 Prozent der Immobilieneigentümer über 69 Jahre haben Haus oder Eigentumswohnung noch nicht abbezahlt. Und wer es bis zu diesem Alter nicht geschafft hat, wird vermutlich bis an sein Lebensende verschuldet bleiben. Das zeigt eine Studie der Deutsche Leibrenten AG in Zusammenarbeit mit dem Institut für Versicherungswissenschaft an der Universität Köln.

„Im Alter gelingt es Immobilieneigentümern nicht mehr, ihren Kredit abzubezahlen. Bei den 80- bis 92-Jährigen liegt der Anteil der verschuldeten Haushalte sogar ganz leicht höher bei 24 Prozent“, sagt Friedrich Thiele, Vorstand der Deutsche Leibrenten AG. Für Erben bedeutet das unter Umständen eine böse Überraschung.“

Unerwartete Lebensergeignisse

Meist sind es unerwartete Lebensereignisse, die dazu führen, dass der Immobilienkredit nicht bis zum Renteneintritt getilgt werden kann. Viele Eigentümer planen ihre Immobilienfinanzierung in guten Zeiten. Ein regelmäßiges Einkommen scheint gesichert, der Lebenspartner ist gefunden. Doch die Entscheidung für die eigene Immobilie geht im Regelfall mit Verpflichtungen über Jahrzehnte einher. „Über einen solchen Zeitraum lassen sich unerwartete Wendungen nicht ausschließen: Vorübergehende Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung oder Tod eines Partners, eine umfangreiche Renovierung – schnell scheitert dann der langfristige Finanzierungsplan“, erklärt Prof. Dr. Heinrich Schradin vom Institut für Versicherungswissenschaft an der Universität Köln.

Immobilien-Leibrente als Lösung

Für Senioren im Rentenalter stellen die laufenden Tilgungen für Haus oder Wohnung eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Dennoch wollen sie in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben. Dies ermöglicht eine Immobilien-Leibrente. Dabei wird das Wohneigentum verkauft, im Gegenzug erhalten die Senioren ein mietfreies Wohnrecht sowie eine lebenslange Rente. Beides – Wohnrecht und Rentenzahlungen – werden notariell abgesichert und im Grundbuch verankert, um Sicherheit für die Verkäufer zu schaffen. Möglich ist auch eine Einmalzahlung, um die Restschuld bei der Bank zu begleichen und die Senioren von finanziellen Verpflichtungen zu befreien.

Veranstaltung zur Immobilien-Leibrente

Mit dem Thema „Verrentung meiner Immobilie – Vorteile und Nachteile“ beschäftigt sich die Veranstaltung, am 15.10.2019, um 18:00 Uhr, Neubrückenstraße 66, 48143 Münster. Interessierte Immobilieneigentümer können sich gerne telefonisch über 0251 / 5005 580 oder über die Homepage www.volksbank-immobilien.info anmelden.

Dr. Oliver Altenhövel
Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Immobilie im Alter

Immobilien-Leibrente

Den Ruhestand im eigenen Zuhause planen

Insbesondere Immobilieneigentümern ist es wichtig, alles für den Lebensabend zu regeln. Doch das sorgenfreie Wohnen muss rechtzeitig geplant werden. Das Leben im Alter ist teurer als in jungen Jahren gedacht: Viele Senioren unterschätzen die Kosten für die Instandhaltung ihres Eigenheims ebenso wie für Gesundheit und Pflege. Oft ist das Geld daher zu knapp kalkuliert. Zumal Ruheständler mit Immobilieneigentum selten weitere Ersparnisse besitzen. Sie haben jahrelang alles verfügbare Geld in Haus oder Wohnung gesteckt – jeder Dritte konnte kaum extra Vermögen ansparen. Auch hat jeder Vierte seine Immobilie noch nicht abbezahlt.

Kassensturz machen

Dabei sollte im Alter finanziell alles geregelt sein – und speziell Immobilieneigentümer haben das Bedürfnis, für die Zukunft so genau wie möglich zu planen. 98 Prozent der Senioren verfolgen dabei das Ziel, so lange es geht in der vertrauten Umgebung zu bleiben, wie eine Studie der Deutschen Leibrenten AG gemeinsam mit dem Institut für Versicherungswissenschaft der Universität Köln zeigt.

Lediglich neun Prozent haben bereits mit dem Gedanken gespielt, ihr Eigenheim zu verkaufen. „Es gilt für Senioren, gerade auch wenn sie im eigenen Heim bleiben möchten, rechtzeitig Kassensturz zu machen und professionell zu planen“, empfiehlt Prof. Dr. Heinrich Schradin von der Universität Köln.

Warum Frauen erst recht vorsorgen sollten

Eine genaue Planung ist vor allem für Frauen wichtig. Denn in der Generation der heute über 65-Jährigen sind gerade sie von finanziellen Sorgen bedroht, waren doch die Männer oft allein für das Haushaltseinkommen zuständig. Stirbt der männliche Partner früher – nach statistischer Lebenserwartung der wahrscheinlichere Fall – fällt ein großer Teil des Einkommens plötzlich weg. Und dann reicht die eigene Rente zusammen mit der Witwenrente zum Leben häufig nicht mehr aus. Vielen bleibt in der Folge nur der Auszug aus dem eigenen Heim. Hinzu kommt, dass Frauen dieser Generation Geldangelegenheiten vorwiegend ihrem Mann überlassen haben, wie die Studie zeigt. Ohne ihn müssen sie den Umgang mit finanziellen Angelegenheiten erst lernen.

Auszug ist kein Thema

Deshalb sollten Ehepaare rechtzeitig gemeinsam die Zukunft planen. Das gilt insbesondere für den Verbleib in den eigenen vier Wänden, wenn ein Partner nicht mehr da ist. Da ein Auszug für die allermeisten Senioren nicht in Frage kommt, gilt es, andere Optionen zu prüfen. Mit der Immobilien-Leibrente gibt es eine Alternative, die sogar zusätzliche Einnahmen bringt.

Lebenslanges mietfreies Wohnrecht bei monatlichen Einnahmen

Das Prinzip: Bei der Immobilien-Leibrente wird das Haus oder die Wohnung zwar verkauft, aber die bisherigen Eigentümer erhalten mietfreies Wohnrecht und eine lebenslange Leibrente. „Beides wird notariell verankert und im Grundbuch eingetragen, damit haben die Senioren größtmögliche Sicherheit. Eine Mindestlaufzeit von fünf, auf Wunsch auch zehn Jahren, sorgt zudem dafür, dass Rentenzahlungen vererbt werden können, sollte der Verkäufer kurz nach Vertragsabschluss sterben.

Je älter der Eigentümer, desto höher die Leibrente

Für die Berechnung der Rente erstellt ein unabhängiger Sachverständiger ein Wertgutachten der Immobilie. Weitere Faktoren sind das Lebensalter und Geschlecht des Eigentümers. Die Immobilien-Leibrente ist ein Modell, das die nötige Liquidität im Alter freisetzt. Eine solche Rente aus Stein ist dabei vergleichbar mit einer Lebensversicherung, die in lebenslangen Raten ausgezahlt wird. Nur, dass das Geld nicht aus dem Versicherungsprodukt stammt, sondern aus der Immobilie. Geld, das in jungen Jahren gespart und in Haus oder Wohnung gesteckt wurde, wird also im Rentenalter zum Lebensunterhalt genutzt. Zusätzlich gibt es das grundbuchgesicherte Wohnrecht (Nießbrauchrecht). Die Immobilien-Leibrente eignet sich für Paare und Alleinstehende ab 70 Jahren.


Die Pflege im eigenen Heim bezahlen

Die Zusatzrente verbessert den finanziellen Spielraum älterer Menschen. Sie können damit einen barrierefreien Umbau, eine Haushaltshilfe oder Pflegekraft für zuhause ebenso bezahlen wie etwa die Fahrstunden ihrer Enkel. Auch im Falle eines Umzugs in ein Senioren- oder Pflegeheim wird die Leibrente lebenslang überwiesen. Dabei bleibt das Wohnrecht erhalten, es kann durch Vermietung zu weiteren Einnahmen führen.

Verrentung meiner Immobilie – Vorteile und Nachteile

Mehr Informationen erhalten Sie auf unseren Internetseiten https://www.volksbank-immobilien.info/Verrentung.htm oder sprechen Sie uns einfach persönlich an. Telefonisch erreichen Sie uns unter der Telefonnummer 0251 / 5005 580

Dr. Oliver Altenhövel
Dr. Oliver Altenhövel – Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA) – Vereinigte Volksbank Münster eG Tel. 0251 / 5005 5810

Mit dem Thema „Verrentung meiner Immobilie – Vorteile und Nachteile“ beschäftigt sich die Veranstaltung am 09.04.2019 um 18:00 Uhr. Interessierte Immobilieneigentümer können sich gerne telefonisch über 0251 / 5005 580 oder über die Homepage www.volksbank-immobilien.info anmelden.

Unerreichbar – Die Banken verlangen mehr Sicherheit

Expertentipp: Unerreichbar – Banken verlangen mehr Sicherheit für Immobilienkredit

Teil 5: Unerreichbar – Die Banken verlangen mehr Sicherheit für den Immobilienkredit

Hohe Preise und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

Wie in den ersten Teilen bereits berichtet führen gestiegene Kaufpreise und Nebenkosten dazu, dass die Finanzierung, so Kaufinteressenten sie überhaupt bekommen, erheblich stärker ins Monatsbudget schlägt als früher.

Neue Richtlinien mit verschärften Bedingungen für den Immobilienkredit

Eine im März 2016 eingeführte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Bedingungen verschärft, unter denen Banken Baukredite vergeben dürfen. Die Kreditinstitute dürfen sich nicht mehr darauf verlassen, dass sie, falls der Kunde seinen Kredit nicht mehr bedienen kann, die Immobilie verkaufen können. Stattdessen sollen sie sicherstellen, dass Kunden ihr Darlehen dauerhaft schultern können.

Diese nachvollziehbare Regelung erschwert aber die Kreditvergabe an bestimmte Kreditnehmergruppen wie junge Familien wegen eines temporär zu niedrigen Einkommens oder an Senioren wegen der begrenzten Lebenserwartung.

Die Folge: Reduzierung der Geldmittel für den Immobilienkredit

Die Folge: Banken vergaben Mitte 2016 weniger Geld als Wohnungsbaukredit an Privathaushalte als im Vorjahreszeitraum – obwohl angesichts der gestiegenen Preise im Immobilienboom eigentlich ein Anstieg zu erwarten gewesen wäre. Mittlerweile hat sich die Kreditvergabe wieder etwas normalisiert. Im Mai hatte der Bundesrat einer gesetzlichen Nachbesserung zugestimmt: Bei Neubauten oder Renovierungen von Immobilien dürfen die Banken jetzt doch wieder auch den Immobilienwert als Sicherheit bei der Entscheidung für oder gegen die Kreditvergabe einbeziehen. Beim Kauf von bestehenden Immobilien bleibt es jedoch bei den verschärften Regeln.

Beleihungswerte und Kaufpreise

Die von den Banken berechneten Immobilienwerte hätten zudem wenig mit der Realität zu tun. Aus rechtlichen Gründen bei der Beleihungswertermittlung liegen die Beleihungswerte der Banken deutlich unter den tatsächlichen Immobilienkaufpreisen am Markt. Kunden müssten daher deutlich mehr Eigenkapital mitbringen, um vorteilhafte Kreditzinsen zu erhalten. Die Konsequenz: Selbst Bauherren mit guten Einkommen, etwa Doppelverdiener mit bis zu 5.000 Euro netto im Monat, könnten nicht mehr das erträumte Niedrigenergiehaus bauen, weil die Bank ihnen ohne Eigenkapital keinen Kredit für 500.000 Euro gibt. Vor zehn Jahren habe es solche Fälle fast überhaupt nicht gegeben.

Die engeren Finanzierungsbedingungen treffen auch das Münsteraner Paar Muster. Die beiden haben kaum Ersparnisse. Der Finanzberater möchte ihnen maximal eine halbe Million Euro Kaufpreis zugestehen. Bis zu 1.775 Euro müssten sie dann monatlich schultern, bei ihren Gehältern wäre das machbar. Das Traumhaus soll allerdings 550.000 Euro kosten, hinzukommen Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Unter dem Strich würden rund 620.000 Euro fällig. Der Finanzberater errechnet dafür eine monatliche Belastung von mindestens 2.200 Euro – und rät ab, zu wenig Puffer bleibe sonst für unvorhergesehene Investitionen oder Urlaube. Die Eheleute Muster entscheiden sich gegen den Traum vom Eigenheim – er ist erst mal verschoben.

Wohneigentum ist zum reinen Luxusgut avanciert: Die weiteren Gründe für diese Entwicklung erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Immobilie im Alter

Vortrag: Meine Immobilie im Alter

Findet hier ein Umdenken statt?

Früher war es üblich, dass Immobilien in relativ frühen Jahren gekauft wurden und über das gesamte Leben kontinuierlich abbezahlt wurden, um in der Rentenphase „mietfrei“ wohnen zu können. Aber: Ist diese schuldenfreie Immobilie überhaupt altersgerecht? Wenn nicht: Wie findet man den richtigen Weg zu einer Lösung, mit der man gut oder noch besser – sehr gut – im Alter leben kann?

Diese Fragen stellen sich viele Immobilieneigentümer, die bereits erkannt haben, dass ihre schuldenfreie Immobilie ihnen im Alter das eine oder andere Problem bereitet.

Findet hier ein Umdenken statt? Die erfahrenen Immobilieneigentümer wissen zwar oft, dass sie handeln müssen, aber sie wissen nicht genau, was zu tun ist.

Meine Immobilie im Alter – Vortrag am 06.09.2017

In einem Vortrag möchte die Vereinigte Volksbank Münster eG Unterstützung auf dem Weg zur altersgerechten Immobilie geben. Der Vortrag kann als Leitfaden dienen und Denkanstöße geben. Die Entscheidung, wie der richtige Weg für den einzelnen Immobilienbesitzer aussieht, muss jeder selber treffen. Beispielweise, ob das eigene Haus entsprechend umgebaut wird. Oder ob die Eigentümer sich zum Wechsel in eine neue barrierefreie und altersgerechte Immobilie entscheiden. Eine Überlegung wert ist auch der Gedanke, ob das vorhandene Objekt vermietet oder verkauft werden soll.

Profitieren Sie von den Denkanstößen, die Sie in der Informationsveranstaltung „Meine Immobilie im Alter“ erhalten und planen Sie Ihren Weg für das Alter rechtzeitig genau so, wie Sie es sich vorstellen.

Vortrag: Meine Immobilie im Alter

Wann: 06.09.2017 (Mittwoch) ab 18:00 Uhr

Ort: Verwaltungsgebäude der Vereinigte Volksbank Münster eG,
Otto-Diehls-Str. 8, 48291 Telgte

Zur Anmeldung: https://www.volksbank-immobilien.info/Events.htm

Kontakt: Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Immobilienserie-7-Mietkauf

Unser Expertentipp: Mietkauf von Immobilien

Mietkauf von Immobilien – Vor- und Nachteil

Viele Menschen sehnen sich nach einem Eigenheim, doch oft fehlt das nötige Kapital. Kann Mietkauf hier Abhilfe schaffen?

Was ist Mietkauf?

Beim Mietkauf mietet man eine Immobilie, um diese dann zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die bis dahin erbrachte Miete wird in großen Teilen auf die zu zahlende Summe angerechnet. Ein kleiner Anteil der Miete wird als Zins für den „Kredit“ verrechnet. Dem Käufer wird die Kaufsumme vom Immobilienbesitzer mitsamt Zinsen gestundet und ein Preis ausgehandelt, der nach Ablauf der Frist und Gegenrechnung der bezahlten Miete fällig wird. Mietkauf geschieht immer zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Bank als Zwischeninstanz ist in der Regel nicht involviert.

Wie kommt der Mietkauf zustande?

Der Mietkauf kommt durch einen Mietkaufvertrag zustande, in dem alle Pflichten und Rechte der Vertragspartner geregelt werden. Der Mietkaufvertrag besteht aus zwei Teilen, dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide müssen von einem Notar beurkundet werden. Meist muss der Mieter vor seiner notariellen Beurkundung eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Um diese Anzahlung des Kaufpreises zu leisten, können aber ebenfalls monatliche Ratenzahlungen vereinbart werden. Auch über ein Sondertilgungsrecht sollte verhandelt werden.

Wenig verbreitet!

Es stellt sich die Frage, wo beim Mietkauf der Vorteil gegenüber einer herkömmlichen Finanzierung des Kaufes liegt. Man sollte sich immer fragen, warum der Verkäufer „Bank spielen“ möchte. Schließlich gibt er dem Interessenten einen Kredit, der gegen Zinsen über einen bestimmten Zeitraum abgezahlt wird und setzt sich so dem Risiko aus, dass der Kaufinteressent nicht bezahlt.

Für wen ist Mietkauf sinnvoll?

Mietkauf kann eine sinnvolle Alternative sein, wenn man schlecht an Bankkredite herankommt. Beispielsweise gilt dies für junge Familien, die sich ein Eigenheim wünschen, denen aber das nötige Kapital für die Finanzierung fehlt. Junge Familien fahren aber in den meisten Fällen mit dem direkten Kauf besser. Man sollte darüber hinaus immer sicher sein, das benötigte Geld auch in dem vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu haben. Es handelt sich schließlich um eine verbindliche Vereinbarung mit dem Verkäufer. Bei einem klassischen Kauf wird gleichzeitig der Zinssatz und die Laufzeit auf die individuellen Bedürfnisse abgestellt. Das zukünftige Zinsänderungsrisiko liegt beim Käufer.

Lohnt der Mietkauf?

Die Frage, ob sich ein Mietkauf lohnt oder nicht, muss immer im Detail betrachtet werden. Schließlich spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Grundsätzlich sollten Sie sich zuerst die Frage stellen, ob Sie unbedingt im Eigentum wohnen möchten. Wenn sich ein Kaufinteressent zum Erwerb des Objektes entschieden hat, muss die jetzige und die künftige Liquiditätssituation unter die Lupe genommen werden. So kann man sich dann für das am besten passende Kauf- oder Mietkaufmodell entscheiden.

Wichtigste Voraussetzung ist dabei ein in der Höhe zur Monatsrate angemessenes Einkommen. Als Maßstab hierfür kann die zuletzt gezahlte Miete herangezogen werden. Wird sie problemlos verkraftet und ist die monatliche Rate des Mietkaufvertrages nicht viel höher als die bisherige Miete, dann ist die Rate tragbar. Die Monatsrate bleibt in der Regel über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrages unverändert.

Mit der Zahlung der letzten Rate und der Zahlung des eventuell dann noch ausstehenden Restkaufpreises geht das Eigentum an den Mieter über. Falls kein Restkaufpreis vereinbart wurde, entstehen zwar in der Regel längere Rückzahlungszeiträume, aber dafür gibt es nach der letzten Rate keine hohen Kosten, die eventuell nicht aufgebracht werden können oder die andere Anschaffungen blockieren. Abschließend bleibt aber auch die Feststellung, dass relativ wenige Immobilien im Mietkaufmodell angeboten werden. Dies beruht vermutlich darauf, dass der Verkäufer das Risiko einer Bank eingehen muss oder selbst eine Finanzierung abzulösen hat.

Meine persönliche Meinung als Ihr Immobilienexperte vor Ort hierzu lautet: „Nutzen Sie die bewährten klassischen Formen: Kaufen oder Mieten!“

Mehr Information rund um die Immobilie

Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Mehr Info zum Thema Immobilie gibt es hier: https://www.volksbank-immobilien.info/

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

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Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

 

Immobilie verkaufen

Privater Immobilienverkauf

Privater Verkauf einer Immobilie

Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise in den vergangenen Jahren ist der Verkauf einer Immobilie, insbesondere wenn sie als Kapitalanlage erworben wurde, eine berechtigte Überlegung wert. Sicherlich kauft und verkauft man regelmäßig Aktien oder Wertpapierfonds. Ist dies auch bei Immobilien so?

Immobilien sind ein langfristiges Investment aber langfristig ist nicht mit ewig zu verwechseln. Auch bei Immobilien sollte man überlegen, ob man die Gewinne bei Preissteigerungen realisiert und dadurch „Kasse macht!“.

Ist dann der private Verkauf der Immobilie der richtige Weg?

„… hätte ich das alles gewusst, hätte ich es anders gemacht!“ – Das möchte bestimmt niemand irgendwann sagen müssen. Doch gerade bei einem komplexen Thema wie dem Verkauf einer Immobilie sind Fehler durch Unwissenheit oder Unerfahrenheit schnell passiert. Diese Fehler sind dann unter Umständen auch durch einen Profi nicht mehr rückgängig zu machen. Möglicherweise verliert man dadurch viel Geld.

In einem Vortrag möchte die Vereinigte Volksbank Münster eG auf Fehler beim Immobilienverkauf hinweisen.

Immobilien-Veranstaltung:
„11 Fehler beim Immobilienverkauf“

Eine Veranstaltung der Vereinigte Volksbank Münster eG. Wir laden Sie zu einem informativen Abend ein.

SORRY – DIE VERANSTALTUNG IST BEREITS AUSGEBUCHT

KEINE ANMELDUNG MEHR MÖGLICH!

Wann? 12.07.2017 / 18.00 Uhr
Wo? Volksbank Münster, Neubrückenstr. 66

www.volksbank-immobilien.info

Woran Sie gute Makler erkennen

Immobilienkauf oder -verkauf – Wie erkenne ich einen guten Makler?

In keinem anderen Dienstleistungsbereich werden Begriffe wie seriös, kompetent und diskret derart missbraucht, wie in der Immobilienbranche. Woran soll man nun aber auf den ersten Blick einen guten von einem schlechten Makler unterscheiden können? Hierzu geben wir Ihnen einige wertvolle Tipps, die die Unterschiede deutlich machen:

Woran Sie gute Makler erkennen

Lassen Sie sich zunächst von einem Immobilienmakler Referenzen zeigen, ein Musterexposé oder andere Werbemittel und schauen Sie sich im Vorfeld auch genau seinen Internetauftritt an. Entscheidend sind Fragen wie: Was ist ein Makler bereit für Sie zu tun? Wie können Sie ihn dazu verpflichten? Wie ist die Qualität der Dienstleistung erkennbar? Welche Möglichkeiten haben Sie bei Unzufriedenheit der Maklertätigkeit? Dies vorab zu klären, ist unabdingbar, denn die finanziellen Schäden, die durch fehlende Marktkenntnis, zu hohe oder zu niedrige Werteinschätzung und Fehler in der Vermarktung entstehen können, sind bei einem Einfamilienhaus in und um Münster ganz schnell im fünfstelligen Bereich.

Wertermittlung, Kaufpreis, Angebots- und Nachfrage-
analyse

Ein wirklich guter Makler berät Sie ausführlich. Das beginnt mit einer schriftlichen Wertermittlung Ihrer Immobilie, die Sie erläutert bekommen sollten. Hierbei spielen auch ergänzende Erfahrungswerte des Maklers eine Rolle. All das dient dazu, einen realistischen Kaufpreis festzulegen. Von diesem können Sie weit entfernt sein, wenn der Preis erst einmal zu hoch angesetzt wurde und später nach unten korrigiert werden muss. Ergänzend sollte eine Angebots- und Nachfrageanalyse erstellt werden, die Ihnen die aktuelle Konkurrenzsituation Ihrer Immobilie am Markt sowie die Nachfragesituation aufzeigt.

Seriöse Makler definieren Ihnen die Zielgruppe des potenziellen Käufers und legen einen Marketingplan fest, der die einzelnen Vermarktungswege von der Direkt- bis zur Internetbewerbung aufzeigt.

Diese Dienstleistungen können problemlos von einem Makler erbracht werden, der den Immobilienmarkt genau kennt. Dazu zählen nicht nur Kenntnisse über den Preis, Angebot und Nachfrage, sondern auch über Vor- und Nachteile der Lage oder die Infrastruktur vor Ort. Dafür sollte ein Makler möglichst selbst vor Ort sein und sein Büro in dem Tätigkeitsgebiet haben. Die Märkte sind zum Teil sehr unterschiedlich und erfordern jeweils besonderes Einfühlungsvermögen, vergleicht man z.B. die Städte Münster und Everswinkel. Auch in Münster selbst sind die Stadtteile Mauritz und St. Mauritz schon zwei verschiedene Welten.

Ein abschließender Tipp:

Besuchen Sie den Makler in seinem Büro! Der Ersttermin zum Kennenlernen sollte im Vermittlungsobjekt stattfinden, der Zweittermin zur Beratung im Immobilienbüro. Hier können Sie sich ein erstes Bild der Maklerarbeit machen.

Wenn Sie hier einen guten Eindruck gewinnen und auch der Rest stimmt, dann haben Sie einen wirklich guten Makler gefunden.

Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

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Immobilienmakler: ja oder nein?

Verkaufen oder vermieten – mit oder ohne Immobilienmakler?

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, muss zunächst eine Grundsatzentscheidung treffen: „Will ich mit oder ohne Immobilienmakler arbeiten?“ Schließlich ist der Verkauf einer Immobilie meist die größte Vermögensentscheidung im Leben und oft von existenzieller Tragweite.

Verkauf oder Vermietung ohne Makler

Mit der Entscheidung, sein Eigentum ohne Makler zu verkaufen oder zu vermieten, sind meist sehr zeitintensive und umfangreiche private Bemühungen verbunden. Es müssen zum Beispiel viele Telefonate geführt, Anzeigen geschaltet und Besichtigungen geplant und durchgeführt werden. Nicht zu vergessen ist die Organisation aller Unterlagen sowie die Aufbereitung eines Exposés.

Mit der Veröffentlichung im Internet und in der Zeitung werden Maklern auf das Objekt aufmerksam. Die Folge könnten Anrufe mit der Frage: „Können Sie sich vorstellen, Ihre Immobilie auch an einen meiner Kunden zu verkaufen?“ sein. Übrigens auch trotz des Hinweises im Angebot: „Bitte keine Makler“. Das kann auch so weit gehen, dass Makler – ohne sich als solche zuerkennen zu geben – anrufen, um ins Gespräch zu kommen.

Was steckt hinter diesen Anrufen? Es gibt Makler, die auf diese Weise versuchen, an Immobilienangebote heranzukommen. Wer diesen Maklern die Weitergabe an deren Kunden erlaubt, läuft Gefahr, dass die Immobilie zusätzlich im Internet beworben wir, um noch weitere potenzielle Käufer zu akquirieren. Dadurch besteht die Gefahr der „Überbewerbung“ der Immobilie, da sie nun mehrfach in den verschiedenen Internetportalen inseriert ist und der Verkäufer bzw. Vermieter diesen Prozess nicht steuern kann.

Verkauf oder Vermietung mit Makler

Unsere Empfehlung: Wenn ein Makler eingeschaltet werden soll, dann nur mit einem schriftlichen Vertrag. Die Beauftragung mehrerer Makler gleichzeitig scheint auf den ersten Blick vorteilhaft, da sich dann viele Makler um den Verkauf kümmern. Auf den zweiten Blick kann aber der Eindruck entstehen, dass die Immobilie angeboten wird wie „sauer Bier“.

Weiter kann es Streit um Provisionsansprüche geben und es besteht die Gefahr von unterschiedlichen Darstellungen und Beratungsinhalten. Daraus resultiert die Empfehlung, den Vermittlungsauftrag nur an einen Immobilienmakler zu vergeben und damit einen sogenannten Alleinvermarktungsauftrag zu erteilen.

Wer einen Makler beauftragt, hat nichts mit den verkaufsnotwendigen Dingen – wie Exposéerstellung, Anzeigen, Telefonate, Besichtigung etc. zu tun. Die Einschaltung eines qualifizieren Maklers nimmt viel Arbeit ab und sorgt für eine kompetente Vermarktung einer Immobilie. Denn eine professionelle Immobilienvermittlung ist vielmehr als nur eine Internet-Werbung. Ein guter Makler ist fachlich qualifiziert, zum Beispiel durch eine Ausbildung als Immobilienkauffrau oder -mann, Immobilienfachwirt oder -ökonom oder Fachmakler für Wohnimmobilien.

Wertermittlung, Analysen und  Vermarktungsstrategie

Der Makler ermittelt den Wert einer Immobilie, erstellt eine Angebots- und Nachfrageanalyse und sollte auch vorgemerkte, potenzielle Kunden nachweisen – ein wichtiger Vorteil für einen Verkäufer. Zudem erarbeitet ein professionelles Maklerunternehmen eine individuelle Vermarktungsstrategie für die Immobilie. Bei der Vermietung sollte auf jeden Fall ein Mieter- und Bonitätscheck vorhanden sein und auch bei einem Verkauf sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung vorliegen. Hinzu kommen professionelles Auftreten, ein gut organisiertes Büro sowie aussagefähige Musterunterlagen oder schriftliche Referenzen.

Das Wichtigste: Vertrauen zu Ihrem Immobilienmakler

Das Wichtigste ist Vertrauen zwischen Verkäufer und Makler. Ein seriöser Makler lässt Ihnen Zeit, sich für ihn und seine Dienstleistung zu entscheiden. Wenn eine Entscheidung für einen Makler getroffen ist, sollte eine schriftliche Auftragsvereinbarung als Alleinauftrag abgeschlossen werden. Für eine professionelle Vermittlung benötigt ein Makler Zeit. Er investiert zunächst Geld und verdient erst im Erfolgsfall. Daher sollten eine angemessene Vertragslaufzeit, aber eine kurze Kündigungsfrist vereinbart werden.

Wer dies alles beachtet, hat eine solide Grundlage für eine gute Entscheidung – mit oder ohne Makler. Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in diesem Blog. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

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Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
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Eigentumswohnung oder Mietwohnung

Vorteile einer Eigentumswohnung gegenüber einer Mietwohnung

Gut 80% der deutschen Bevölkerung hat den Traum, irgendwann in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Dabei spielt es weniger eine Rolle, ob es das klassische Einfamilienhaus mit eigenem Garten ist, oder ob es sich dabei um eine Eigentumswohnung handelt. Da gegenwärtig so niedrige Zinsen wie nie zuvor beim Erwerb von Wohneigentum anfallen, lohnt es sich derzeit mehr denn je, einmal über das Thema Wohneigentum nachzudenken. Wer Wohneigentum beispielsweise in Form einer Eigentumswohnung erwerben möchte, sollte allerdings einige Faktoren beachten. Dazu einige Tipps im Folgenden.

Für wen lohnt eine Eigentumswohnung überhaupt?
Unbedingt langfristig denken!

Wie ist es überhaupt um die persönlichen Voraussetzungen, besonders den finanziellen, bestellt? Wie viele Eigenkapital ist insgesamt vorhanden und wie viel soll in die eigene Immobilie investiert werden. In die selbstgenutzte Immobilie sollte möglichst viel Eigenkapital investiert werden, als Faustformel gilt 20 % und zusätzlich sollten noch Erwerbsnebenkosten durch Eigenkapital gezahlt werden.

Bei dem Immobilienkredit hängt es dann von den monatlichen freien Einkommensverhältnissen und dem Sicherheitsbedürfnis ab. Neben den früheren Immobilienkrediten mit einem „Festzins“ von 10 Jahren, gibt es heute auch Immobilienkredite mit einer Laufzeit von 15 bis 30 Jahren. Hierbei sind die Zinsen für die Laufzeit gesichert, jedoch hat der Kreditnehmer nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungszeit von 6 Monaten. D.h. nach eigenem Risikoempfinden kann die Laufzeit entschieden werden und vielleicht ist eine Darlehens-Kombination die beste Lösung.

Aber ein Immobilienkauf und die zugehörige Finanzierung sollten auch bei niedrigen Zinsen wohl überlegt sein. Sollten die Raten einmal nicht bedient werden können oder ist die eigene Anstellung nur befristet, dann kann es schnell zu Problemen bei der Ratenzahlung kommen, mit teils gravierenden Konsequenzen.

Auch sollte man bedenken, dass man sich mit einer Eigentumswohnung fest an einen bestimmten Ort bindet. Eine Mietwohnung lässt sich einfach kündigen, wenn beispielsweise aus beruflichen Gründen die Stadt oder Region gewechselt werden muss.

Die weitere Lebensplanung sollte man ebenfalls bedenken. Sind Kinder geplant? Je nach dem variieren Größe, Grundriss und Zimmerzahl – und letztendlich auch der Preis der Eigentumswohnung, enorm.

Eigentumswohnung oder Mietwohnung

Vorteile für Menschen, die urban wohnen und leben wollen

Was dem Einen das Haus im Grünen am Stadtrand ist, das ist für den Anderen die Eigentumswohnung in der City. Traditionell findet man Eigentumswohnungen vor allem in Zentrumslagen vor und in Stadtteilen, die an das Zentrum grenzen. Das liegt vor allem daran, dass Eigentumswohnungen vorwiegend von Menschen geschätzt werden, die zentral und urban leben wollen. Das Großstadtleben, eine gute Nahversorgung mit Waren des täglichen Bedarfs sowie die gute Anbindung an den ÖPNV, geben hier den Ausschlag.Darüber hinaus sind Verwaltungseinrichtungen, öffentliche Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen üblicherweise im Zentrum von Städten konzentriert.

Großer Nachteil ist hierbei allerdings, dass vor allem in diesen Wohnlagen das Preisgefüge teils sehr hoch ist. In den letzten Jahren sind die Mieten in den Bereichen von zentrumsnahen Wohnlagen besonders stark angestiegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Altbau oder Neubau – quer durch alle Segmente sind teils überdurchschnittlich hohe Mietsteigerungen primär bei Neuvermietungen zu verzeichnen. Daher bietet es sich vor allem in diesem Zusammenhang an, sich einmal mit der „eigenen Immobilie“ zu beschäftigen. Denn so können die steigenden Mieten in zentralen Lagen durch eine langfristig angelegte Finanzierung besonders gut umgangen werden.

Hierbei sollte der erste Schritt eine qualifizierte Finanzierungsanalyse sein, um das Budget für die „eigenen 4 Wände“ VOR der Immobiliensuche zu kennen.

Spezielle Vorzüge einer Eigentumswohnung gegenüber einer Mietwohnung

Eine Eigentumswohnung ist nicht bloßer Wohnraum und ein Zuhause für die eigene Familie. Vielmehr haben der Erwerb und der Besitz einer Eigentumswohnung eine Reihe spezieller Vorzüge.
Vorteile einer Eigentumswohnung

  •  Unabhängigkeit von Mietsteigerungen
  •  Finanzierungskosten transparent und berechenbar
  •  Kostenbelastung niedriger als bei einer Mietwohnung
  •  große Gestaltungsfreiheit
  •  ausreichend Platz für die Familie und die persönliche Entfaltung schaffen
  •  materielle Sicherheit und Absicherung für das Alter
  •  kann als Geldanlage genutzt werden

Die Kosten der Immobilienfinanzierung sind transparent und exakt festgelegt. Unliebsame Überraschungen bei der Finanzierung sind so ausgeschlossen und die Kosten kalkulierbar. Langfristig amortisieren sich die Kosten des Erwerbs einer Eigentumswohnung. Die monatlichen Belastungen an Steuern und Nebenkosten liegen dann weit unter der Belastung durch gewöhnliche Mietkosten. Großer Vorteil ist hierbei auch, dass es keine Mieterhöhungen geben kann. Das stellt bei einer Eigentumswohnung einen einzigartigen Vorteil dar, denn diese sind zumeist zentral gelegen und die Mieten in jenen Lagen steigen für gewöhnlich überdurchschnittlich stark.

Bei der Gestaltung innerhalb der eigenen vier Wände sind dem Eigentümer fast keine Grenzen gesetzt. Umbauten, Einrichtung und Gestaltung der Wohnung obliegen einzig den Wünschen des Eigentümers.

Ein ähnlich gewichtiges Argument, das für eine Eigentumswohnung spricht, ist das der materiellen Sicherheit – vor allem im Hinblick auf das höhere Alter. Nicht selten ist das Hauptmotiv beim Erwerb einer Eigentumswohnung, dass diese als Absicherung für das Alter dienen soll. Andere nutzen eine Eigentumswohnung hingegen bewusst als Investitionsobjekt. In den Zeiten niedriger Zinsen kann die Vermietung der eigenen Eigentumswohnung teils beachtliche Renditen, zwischen 3 und 6%, erzielen – ein Spitzenwert in der derzeitigen Zinskrise.

Wie auch immer die Motive für den Erwerb einer Eigentumswohnung sein mögen, fest steht, dass Immobilien – trotz hoher Kaufpreise – bei den aktuellen Zinsen sehr interessante Wertobjekte sind – egal, ob selbst genutzt, oder als Gegenstand einer Weitervermietung.

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