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Expertentipp Immobilien

Expertentipp: Unerreichbar – Unvorhersehbare Anliegerkosten und steigende Gebühren

Teil 6: Unerreichbar – Unvorhersehbare Anliegerkosten und Gebühren

Hohe Preise und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

In diesem letzten Teil geht es um unvorhersehbare Anliegerkosten und Gebühren: Nicht immer sind Faktoren, die eine Finanzierung gefährden, vorhersehbar. Ein Posten, den Käufer von Immobilien häufig gar nicht auf dem Radar haben, sind Beiträge für den Straßenausbau. Wird eine Anliegerstraße zum Beispiel breiter, oder bekommt sie einen Bürgersteig, bittet so manche Stadt oder Gemeinde gern die Anwohner zur Kasse.

Von diesen Kosten (Anliegerkosten) müssen die Anwohner beispielsweise zwei Drittel zahlen. Eventuelle Klagen gegen die Stadt scheiterten häufig, sodass die Eigentümer nun irgendwoher das Geld beschaffen müssen. Um Kleinstbeträge geht es bei den Straßenausbaubeiträgen häufig nicht. Insbesondere unvorhergesehene Beträge können Hausbesitzer unter finanziellen Druck setzen. Insbesondere Ältere, wenn keine entsprechenden Rücklagen gebildet worden sind und eine Kreditaufnahme bei der Bank erschwert ist.

Wie hoch der Anteil ist, den Anlieger zahlen sollen, hängt von der Art der Straße ab. Je mehr Fremdverkehr durch die Straße fließt, desto geringer muss der Anteil ausfallen, den die Kommune umlegt. Bei Anliegerstraßen wird es in jedem Fall am teuersten: 60 bis 90 Prozent der Kosten dürfen umgelegt werden. Bei Hauptverkehrsstraßen sind es 25 bis 60 Prozent. Für die Anlieger sind die Beiträge oft eine enorme wirtschaftliche Belastung – zumal sie in der Regel sehr schnell gezahlt werden müssen.

Steigende Gebühren

Überschaubarer, aber dennoch laufend steigend sind städtische Gebühren. Wer zu eng bei einer Finanzierung kalkuliert oder wer zu hoch ins Immobilienregal greift, den können auch vermeintlich kleinere regelmäßige Gebühren binnen weniger Jahre aus der Bahn werfen. So kostet in Münster allein die Restmülltonne für einen Musterhaushalt jährlich 564 Euro. Wer aus Emsdetten in die westfälische Mittelstadt zieht, sollte das berücksichtigen: Denn dort hatte er nur 128 Euro für den Restmüll bezahlen müssen. Immer kräftiger langen Kommunen auch bei Abwassergebühren hin. In Bad Honnef nahe Bonn legten diese 2016 gegenüber dem Vorjahr um 23 Prozent zu. In den westfälischen Orten Rhede und Tecklenburg betrug der Anstieg jeweils mehr als 21 Prozent. Im Landesdurchschnitt von Nordrhein-Westfalen zahlte ein Vier-Personen-Musterhaushalt 2016 schon gut 722 Euro allein an Abwassergebühren.

Das mögen vergleichsweise kleine Beträge sein. Doch wer schon ohnehin eng kalkuliert, dem fehlen bei den kontinuierlich steigenden Kommunalgebühren irgendwann die entscheidenden 200 oder 300 Euro im Monat. Finanzierungen scheitern am Ende nicht am großen Geld, sondern dann, wenn im Zweifel über neue und teurere Kredite zunächst kleinere Löcher gestopft werden müssen. Dass die kommunalen Abgaben weiter steigen werden, daran besteht kein Zweifel. Von 2004 auf 2014 verdoppelten kommunale Unternehmen ihre Umsätze. 314 Milliarden Euro kassierten sie nach jüngster Erhebung im Jahr 2014.

Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

https://www.volksbank-immobilien.info

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Immobilienserie-10-Teil 1: Hohe Preise

Unser Expertentipp: Unerreichbar – hohe Preise

Teil 1: Unerreichbar – Hohe Preise

Hohe Preise für Immobilien

Hohe Preise für Immobilien und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

Was Käufer auf der Rechnung haben sollten

Kirsten und Olaf Mustermann haben ihr Traumhaus schon gefunden. Das junge Ehepaar wohnt im Osten von Münster in einem alten Bauernhaus, versteckt im Grünen und nahe an einem kleinen Bach. Am hauseigenem Steg liegt sogar ein kleines Boot. Es ist die perfekte Idylle auf den ersten Blick.

Das Problem: Das Bauernhaus ist mehr als 100 Jahre alt und energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Im Wohn- und Schlafzimmer zieht es, der offene Kamin erzeugt zu wenig Wärme. Im Winter ärgern sich beiden über extrem hohe Heizkosten. Kirsten und Olaf wollen sich den Ärger mit den Heizkosten ersparen – und ewig zur Miete wohnen wollen sie auch nicht. Deswegen suchen die beiden gerade eine bessere Kopie ihres Bauerhauses, gerne auch in der Stadt Münster oder in einer Kleinstadt im Münsterland zum Kauf, etwas größer, gut isoliert und mit der passenden Infrastruktur wie Kindergarten und Schule, denn bald sollen auch Kinder kommen.

Doch das Angebot an ausgesuchten Immobilien ist nicht nur rar. Die Preise für Immobilien sind auch teuer wie nie – in den begehrten Metropolen wie Frankfurt und Hamburg ebenso wie in Mittelstädten wie Münster. Seit 2016 hat der Boom noch an Dynamik gewonnen: In den 50 größten deutschen Städten mussten Wohnungskäufer im Durchschnitt zehn Prozent drauflegen. Die Sprünge kommen auf Preise, die sich in einer Stadt wie München binnen acht, neun Jahren zuvor ohnehin schon durchschnittlich verdoppelt hatten.

Die Situation: Ist Wohneigentum erreichbar?

In ausgesuchten Lagen sieht es noch besser aus – für Verkäufer. Alteigentümer in begehrten Lagen von Münster etwa, die für ihre Wohnungen vor 10 Jahren 250.000 Euro gezahlt haben, schütteln dann schon mal den Kopf, wenn sie erfahren, dass die identische Nachbarwohnung jetzt für rund 480.000 Euro verkauft wird – der fast doppelte Preis gegenüber 2008.

Die Weisheit, nicht mehr als das zehnfache Nettojahreseinkommen für eine Immobilie einzusetzen, können Käufer auf die Müllhalde der überflüssigen Tipps werfen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft müssten bis 2020 deutschlandweit 385.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, um den Bedarf zu decken. Tatsächlich waren es 2015 nur rund 250.000 und 2016 etwa 300.000 Wohnungen. Und auch im vergangenen Jahr ist das Ergebnis nicht besser ausgefallen.

Die vom Billiggeld getriebene Preisspirale nach oben führt dazu, dass viele Menschen in Deutschland keine Häuser mehr bauen, keine Wohnungen mehr kaufen, kein Eigentum mehr bilden können. Selbst dann nicht, wenn sie Bankberatern wie Traumkunden erscheinen: Doppelverdiener, Anfang 30, gute Jobperspektiven und sogar ein bisschen Eigenkapital. Die Preise für Immobilien scheinen trotzdem zu hoch.

Unter dem Strich sind einer neuen Untersuchung des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken zufolge die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in deutschen Großstädten in den vergangenen zehn Jahren achtmal so stark gestiegen wie die Einkommen.

Die Zinsflaute hat Kapitalanleger in Sachwerte getrieben, auch ausländische Investoren, denen Deutschland im internationalen Vergleich immer noch günstig erscheint. 5000 Euro je Quadratmeter Altbau in Berlin sind im Vergleich zu Paris, wo gerne das Vierfache verlangt wird, geradezu ein Schnäppchen für Immobilientycoons.

Die Profianleger, vollgepumpt mit Geld ihrer Investoren, heizen einen Immobilienmarkt auf, der sich dank höherer Steuern und neuer Sanierungsvorschriften zusätzlich verteuert und angesichts verschärfter Regeln zur Kreditvergabe zudem verkompliziert hat. Mein Haus, mein Auto, mein Boot? Das war einmal – zumindest, was das Haus anbelangt.

Wohneigentum ist zum reinen Luxusgut avanciert: Die Gründe für diese Entwicklung erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Teil 2 finden Sie hier.

Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Immer ein guter Tipp: www.volksbank-immobilien.info

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810