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Immobilienserie-10-Teil 1: Hohe Preise

Unser Expertentipp: Unerreichbar – hohe Preise

Teil 1: Unerreichbar – Hohe Preise

Hohe Preise für Immobilien

Hohe Preise für Immobilien und immense Nebenkosten gefährden den Traum vom Eigenheim, immer neue Bauvorschriften, höhere Steuern und kommunale Abgaben verteuern den Einstieg enorm. Der Weg zur eigenen Immobilie ist steiniger denn je.

Was Käufer auf der Rechnung haben sollten

Kirsten und Olaf Mustermann haben ihr Traumhaus schon gefunden. Das junge Ehepaar wohnt im Osten von Münster in einem alten Bauernhaus, versteckt im Grünen und nahe an einem kleinen Bach. Am hauseigenem Steg liegt sogar ein kleines Boot. Es ist die perfekte Idylle auf den ersten Blick.

Das Problem: Das Bauernhaus ist mehr als 100 Jahre alt und energetisch nicht auf dem neuesten Stand. Im Wohn- und Schlafzimmer zieht es, der offene Kamin erzeugt zu wenig Wärme. Im Winter ärgern sich beiden über extrem hohe Heizkosten. Kirsten und Olaf wollen sich den Ärger mit den Heizkosten ersparen – und ewig zur Miete wohnen wollen sie auch nicht. Deswegen suchen die beiden gerade eine bessere Kopie ihres Bauerhauses, gerne auch in der Stadt Münster oder in einer Kleinstadt im Münsterland zum Kauf, etwas größer, gut isoliert und mit der passenden Infrastruktur wie Kindergarten und Schule, denn bald sollen auch Kinder kommen.

Doch das Angebot an ausgesuchten Immobilien ist nicht nur rar. Die Preise für Immobilien sind auch teuer wie nie – in den begehrten Metropolen wie Frankfurt und Hamburg ebenso wie in Mittelstädten wie Münster. Seit 2016 hat der Boom noch an Dynamik gewonnen: In den 50 größten deutschen Städten mussten Wohnungskäufer im Durchschnitt zehn Prozent drauflegen. Die Sprünge kommen auf Preise, die sich in einer Stadt wie München binnen acht, neun Jahren zuvor ohnehin schon durchschnittlich verdoppelt hatten.

Die Situation: Ist Wohneigentum erreichbar?

In ausgesuchten Lagen sieht es noch besser aus – für Verkäufer. Alteigentümer in begehrten Lagen von Münster etwa, die für ihre Wohnungen vor 10 Jahren 250.000 Euro gezahlt haben, schütteln dann schon mal den Kopf, wenn sie erfahren, dass die identische Nachbarwohnung jetzt für rund 480.000 Euro verkauft wird – der fast doppelte Preis gegenüber 2008.

Die Weisheit, nicht mehr als das zehnfache Nettojahreseinkommen für eine Immobilie einzusetzen, können Käufer auf die Müllhalde der überflüssigen Tipps werfen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft müssten bis 2020 deutschlandweit 385.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, um den Bedarf zu decken. Tatsächlich waren es 2015 nur rund 250.000 und 2016 etwa 300.000 Wohnungen. Und auch im vergangenen Jahr ist das Ergebnis nicht besser ausgefallen.

Die vom Billiggeld getriebene Preisspirale nach oben führt dazu, dass viele Menschen in Deutschland keine Häuser mehr bauen, keine Wohnungen mehr kaufen, kein Eigentum mehr bilden können. Selbst dann nicht, wenn sie Bankberatern wie Traumkunden erscheinen: Doppelverdiener, Anfang 30, gute Jobperspektiven und sogar ein bisschen Eigenkapital. Die Preise für Immobilien scheinen trotzdem zu hoch.

Unter dem Strich sind einer neuen Untersuchung des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken zufolge die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser in deutschen Großstädten in den vergangenen zehn Jahren achtmal so stark gestiegen wie die Einkommen.

Die Zinsflaute hat Kapitalanleger in Sachwerte getrieben, auch ausländische Investoren, denen Deutschland im internationalen Vergleich immer noch günstig erscheint. 5000 Euro je Quadratmeter Altbau in Berlin sind im Vergleich zu Paris, wo gerne das Vierfache verlangt wird, geradezu ein Schnäppchen für Immobilientycoons.

Die Profianleger, vollgepumpt mit Geld ihrer Investoren, heizen einen Immobilienmarkt auf, der sich dank höherer Steuern und neuer Sanierungsvorschriften zusätzlich verteuert und angesichts verschärfter Regeln zur Kreditvergabe zudem verkompliziert hat. Mein Haus, mein Auto, mein Boot? Das war einmal – zumindest, was das Haus anbelangt.

Wohneigentum ist zum reinen Luxusgut avanciert: Die Gründe für diese Entwicklung erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Teil 2 finden Sie hier.

Falls Sie zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Immer ein guter Tipp: www.volksbank-immobilien.info

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810

Immobilienserie-8 Verkauf einer Immobilie

Unser Expertentipp: Jetzt Immobilie verkaufen?

Unser Expertentipp: Jetzt Immobilie verkaufen?

Gerade als Makler werde ich derzeit immer wieder gefragt, ob im Moment der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf ist. Ob aus einem Erbfall, bei einem altersbedingten Auszug aus dem Eigenheim oder aus einem anderen Grund, derzeit haben viele Eigentümer Bedenken, zu verkaufen, da sie zum Beispiel nicht wissen, was sie mit dem Verkaufserlös machen sollen.

Gleichzeitig freuen sich angesichts der hohen Nachfrage aber auch diejenigen, die bereits Eigentümer einer Immobilie sind. Sogar die, die ihr Haus oder Ihre Wohnung selbst bewohnen, stellen sich vereinzelt die Frage, ob sie es nicht verkaufen sollten, um sich den mutmaßlichen Wertzuwachs zu sichern. Aber lohnt sich solch ein renditegetriebener Verkauf? Oder lohnt sich derzeit überhaupt ein Verkauf?

Immobilien – Preisniveau im Münsterland

Auf den ersten Blick ist der Zeitpunkt für den Hausverkauf gut. Bisher sind Immobilien, gerade in begehrten Lagen wie zum Beispiel in Großstädten wie München oder Frankfurt, so teuer wie lange nicht mehr. Aber liegen wir auch hier im Münsterland in einer nachhaltig nachgefragten Region mit stabilem Preisniveau? Gerade aufgrund der bisher gestiegenen Preise wird immer wieder über eine Blase auf dem Immobilienmarkt diskutiert. Immobilienbesitzer, die mit einem Verkauf liebäugeln, fragen sich bereits, ob die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen bald stark nachlassen werden.

Immobilienmarktexperten geben hierzu allerdings Entwarnung. Die realen Preisanstiege sind immer noch deutlich niedriger, als sie es in anderen Ländern vor dem Platzen einer Blase waren. Stattdessen ist zu erwarten, dass es für die Immobilienpreise in Ballungsgebieten von Deutschland sogar noch weiter leicht nach oben gehen dürfte. Grund sind weiterhin günstige Zinsen bei gleichzeitig soliden Einkommen. Zudem gelten entsprechende Lagen und Immobilienarten in Deutschland in Expertenkreisen weiterhin als solide Anlage für Investitionen.

Preis in Abhängigkeit von der Lage Ihrer Immobilie

Auch in stabilen Märkten hängt der Preis aber ganz deutlich von der Lage, der Immobilienart, dem energetischen Zustand und der sogenannten Drittverwendungsfähigkeit ab. Wer sucht zum Beispiel schon ein altes Haus an einer Durchgangsstraße in einer ländlich gelegenen Ortschaft mit einem seit Jahren leerstehenden Ladengeschäft im Erdgeschoss? Und wie groß wird im Vergleich die Nachfrage nach einem gepflegten Einfamilienhaus in guter Lage von Münster oder Telgte sein?
An diesen beiden regionalen Beispielen können Sie sich die Situation der zukünftigen Preisentwicklung bei uns vor Ort selbst verdeutlichen:

Die ländlich gelegene Problemimmobilie dürfte weiterhin eher im Preis fallen, das Haus in der guten städtischen Lage weiterhin seinen Wert halten. Die Preissteigerungen in guten Lagen werden voraussichtlich kommen, fraglich in welcher Höhe. Somit profitieren von der Aussicht auf weiterhin möglichst steigende Preise längst nicht alle Immobilieneigentümer. Wer abseits konzentrierter Infrastruktur wohnt, hat inzwischen oft schlechte Karten. Und dies wird sich vermutlich auch nicht mehr ändern. Entsprechend oft klafft zwischen Hoffnung und Wirklichkeit von Hausverkäufern eine große Lücke. Wer auf dem Land abseits von Infrastruktur wohnt, muss sich teilweise sehr bemühen, um eine Enttäuschung bei einem Verkauf zu vermeiden. Insbesondere Zeit spielt dann eine wichtige Rolle.

Somit lässt sich abschließend zusammenfassen, dass es eigentlich nie den richtigen Zeitpunkt für einen Verkauf gibt, wenn die Lage stimmt – denn nur diese sichert die Werthaltigkeit. Stimmt die Lage und das Umfeld, um es salopp zu formulieren, können Sie jetzt oder auch erst später verkaufen. Stimmt die Lage nicht, sollten Sie besser jetzt verkaufen, denn noch sind die erzielbaren Kaufpreise einigermaßen gut. Aber sollte sich die Lage – durch infrastrukturelle Veränderungen – z.B. schließende Grundschule, keine oder schlechte ärztliche Versorgung, fehlende Einkaufsmöglichkeiten – verschlechtern, sollte man auch vorausschauend handeln. Auch Lagen können sich verändern!

Mehr Informationen zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Finanzierung einer Immobilie erfahren Sie in den nächsten Expertentipps. Falls Sie Fragen haben, rufen uns einfach unverbindlich an unter Telefon (0251) 5005 – 580.

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel

Dr. Oliver Altenhövel
Dipl.-Kaufmann / Immobilienwirt (DIA)
Vereinigte Volksbank Münster eG
Tel. 0251 / 5005 5810